Làm thế nào để định giá một cơ sở lưu trữ

Các cơ sở lưu trữ cung cấp cho một doanh nhân cơ hội bổ sung cho thu nhập. Tuy nhiên, cho dù đi vào hoạt động kinh doanh của cơ sở lưu trữ là kết quả của việc mở rộng kinh doanh hiện tại hoặc từ ý tưởng kinh doanh mới, các cơ sở lưu trữ cũng đòi hỏi một khoản đầu tư ban đầu đáng kể. Điều này làm cho khả năng định giá chính xác một cơ sở lưu trữ là thiết yếu cả về thời gian bán và thời điểm mua.

Khái niệm cơ bản về định giá

Định giá một cơ sở lưu trữ hoạt động tương tự như định giá bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào. Nhiều phương pháp định giá cung cấp cơ hội để tính toán và so sánh tùy thuộc vào việc sử dụng và tăng khả năng có được một định giá chính xác. Mỗi phương pháp dựa trên các tính toán giá trị trên mức sử dụng cao nhất và tốt nhất, một giả định xem xét việc sử dụng có lợi nhất, cạnh tranh nhất cho cơ sở lưu trữ. Trong trường hợp lưu trữ, các tính toán giá trị cho rằng tùy thuộc vào ý định, cơ sở bị bỏ trống hoặc được cho thuê đầy đủ, và khu đất mà nó đang ở được cải thiện.

Phương pháp vốn hóa thu nhập

Vốn hóa thu nhập cụ thể nhắm mục tiêu dòng tiền. Điều này làm cho viết hoa là một lựa chọn tốt nhất để định giá một cơ sở lưu trữ thuê không gian. Viết hoa - hoặc lãi suất trần - tính toán chuyển đổi thu nhập hàng tháng thành công thức hoàn vốn đầu tư để thiết lập giá trị. Công thức tính lợi tức đầu tư chia thu nhập hoạt động ròng theo giá bán. NOI là sự khác biệt giữa tổng thu nhập và chi phí hoạt động. Giá bán là số tiền mà một cơ sở lưu trữ hiện đang được liệt kê hoặc giá mà nó sẽ niêm yết tại. Tỷ lệ giới hạn càng thấp, lợi tức đầu tư càng cao và giá trị của cơ sở lưu trữ càng lớn.

Phương pháp so sánh bán hàng

So sánh bán hàng hoạt động theo giả định rằng giá trị của cơ sở lưu trữ được đề cập liên quan trực tiếp đến giá trị của các cơ sở lưu trữ được bán gần đây, tương tự. Nó thích hợp hơn để định giá một cơ sở lưu trữ mà một doanh nghiệp sử dụng cho chính nó. Xác định các thuộc tính như tuổi và điều kiện của cơ sở lưu trữ, vật liệu xây dựng và kích thước lô. Thu thập dữ liệu bán hàng của cơ sở lưu trữ và xếp hạng doanh số gần đây theo cách các thuộc tính khớp nhau. Điều chỉnh dữ liệu để tính đến những thứ như thời gian bán hàng và địa điểm. Cuối cùng, thực hiện đánh giá dựa trên phán đoán bằng cách sử dụng kết quả tốt nhất hoặc trung bình của tất cả.

Phương pháp chi phí

Định giá một tòa nhà lưu trữ bằng phương pháp chi phí có thể phù hợp khi cơ sở lưu trữ còn mới hoặc trong trường hợp doanh nghiệp sử dụng thiết bị lưu trữ cho chính mình và chỉ cần định giá nhanh. Phương pháp chi phí tập trung vào tài sản vật chất, xem xét khấu hao và thiết lập giá trị theo chi phí để nhân đôi cơ sở lưu trữ nếu nó bị phá hủy hoàn toàn. Thêm giá trị của đất, chi phí xây dựng và vật liệu, sau đó tính toán và trừ đi khấu hao tích lũy để đi đến một mức định giá theo phương pháp chi phí.