Làm thế nào để tính vốn tăng giá khi thuê nhà

Xác định lãi hoặc lỗ trên tài sản cho thuê phức tạp hơn so với nơi cư trú của bạn. Một số chi tiêu được thực hiện trong những năm qua làm tăng cơ sở, trong khi các khoản khấu trừ và tín dụng giảm cơ sở. Chìa khóa để tính toán chính xác là giữ các biên lai và hồ sơ thuế cẩn thận cho tài sản của bạn cho đến khi nó được bán. Tăng vốn cho thuê là hoàn toàn chịu thuế; không có loại trừ như đối với việc tăng vốn đối với bất động sản nhà ở trừ khi bạn sử dụng nhà làm nơi ở chính trong một khoảng thời gian nhất định.

Bắt đầu với cơ sở của tài sản. Đây là giá mua ban đầu. Tính toán cơ sở điều chỉnh bằng cách thêm chi phí cải thiện bạn đã trả cho; điều này bao gồm bất kỳ chi tiêu nào làm tăng giá trị của tài sản - ví dụ: chi phí cho một mái nhà mới, một bổ sung, cảnh quan mới, vật liệu cách nhiệt hoặc thiết bị. Bạn nên có biên lai cho tất cả các khoản thanh toán đó; nếu bạn không, hãy tham khảo tờ khai thuế của bạn trong những năm trước để xác định số tiền.

Thêm bất kỳ chi phí đóng và phí pháp lý nào bạn đã trả, bao gồm chuyển nhượng quyền sở hữu, tài liệu và bất kỳ khoản thuế tài sản nào mà người bán ban đầu không bao gồm. Không bao gồm chi phí tài chính hoặc thẩm định.

Trừ đi khấu hao được yêu cầu trong những năm trước cho tài sản và cải thiện. Cần có một bản ghi khấu hao trên tờ khai thuế của bạn, bao gồm một con số về khấu hao lũy kế. Dịch vụ doanh thu nội bộ cho phép chủ nhà xóa khấu hao so với thu nhập cho thuê, nhưng hóa đơn đến hạn khi bạn bán bất động sản.

Trừ mọi khoản tín dụng thuế, trợ cấp bảo tồn năng lượng hoặc loại trừ nhận được cho tài sản. Đồng thời trừ mọi khoản khấu trừ hoặc tổn thất thương vong hoặc bồi hoàn nhận được từ bảo hiểm.

Trừ đi cơ sở điều chỉnh kết quả từ giá bán của tài sản. Nếu bạn bán bất động sản với giá 500.000 đô la và có cơ sở điều chỉnh là 350.000 đô la, bạn có 150.000 đô la tiền lãi.

Báo cáo việc bán bất động sản cho thuê theo Biểu D của Mẫu 1040 trong năm bạn bán tài sản. Đồng thời nộp Mẫu 4797 (Bán tài sản doanh nghiệp) nếu bạn tuyên bố khấu hao bất cứ lúc nào trên tài sản.

Những điều cần thiết

Hợp đồng mua bán
Khai thuế trước năm
Hợp đồng mua bán

Lời khuyên

Nếu bạn chiếm giữ tài sản làm nơi cư trú chính trong 24 trong 60 tháng qua bạn sở hữu nó và không bán một tài sản khác trong vòng hai năm qua, bạn có thể đủ điều kiện để loại trừ tới 250.000 đô la (500.000 đô la cho việc kết hôn nộp chung) .
Chi phí cho các tiện ích, sửa chữa, bảo trì hoặc bảo trì khác trên tài sản không ảnh hưởng đến cơ sở điều chỉnh hoặc tính toán lãi vốn.

Cảnh báo

Tài sản nắm giữ dưới một năm bị đánh thuế ở mức cao hơn, bằng với tỷ lệ trên thu nhập. Tài sản nắm giữ trong một năm tạo ra lợi nhuận vốn dài hạn, được đánh thuế ở mức thấp hơn. .
Bạn có thể phải trả tỷ lệ lãi vốn cao hơn khi khấu hao phải được báo cáo là thu nhập bình thường khi tài sản được bán. Số tiền này được xác định bằng cách sử dụng Mẫu 4797.