"Tỷ lệ vốn hóa vốn chủ sở hữu là gì?"

Tỷ lệ vốn hóa là một khái niệm quan trọng trong bất động sản thương mại. Đó cũng là một trong những thuật ngữ thường bị hiểu lầm và sử dụng sai trong ngành bất động sản, theo Ray Alcorn, CEO của Park Commercial Real Real Inc. và nhà văn đóng góp cho CRE Online. Các nhà môi giới thường sử dụng khái niệm này để xác định báo giá tài sản cho khách hàng tiềm năng.

Công thức cơ bản

Tỷ lệ vốn hóa được xác định bằng cách lấy thu nhập hoạt động ròng của một tài sản và chia cho giá bán. Chẳng hạn, nếu bạn đang mua một tài sản thương mại kiếm được 100.000 đô la mỗi năm với giá bán là 1 triệu đô la, tỷ lệ vốn hóa cổ phần sẽ là 10%. Tuy nhiên, tính toán này có thể hơi sai lệch bởi vì nó chỉ đúng nếu bạn trả tiền mặt cho tài sản.

Món nợ

Trong thực tế, hầu hết mọi người mua tài sản với một số loại cho vay. Khoản nợ này thường cần được tính đến khi xác định tỷ lệ vốn hóa vốn chủ sở hữu để có được một bức tranh chính xác về tỷ suất lợi nhuận thực tế. Để dự báo chính xác tỷ lệ vốn hóa vốn chủ sở hữu, bạn cũng cần phải trừ khoản nợ này và bất kỳ chi phí bổ sung hàng năm nào từ thu nhập hoạt động ròng. Ví dụ: nếu khoản vay của bạn dẫn đến khoản thanh toán 3.000 đô la mỗi tháng, bạn sẽ cần phải trừ đi chi phí hàng năm của khoản vay, 36.000 đô la, từ thu nhập hàng năm của doanh nghiệp, 100.000 đô la, sau đó chia cho 1 triệu đô la để có độ chính xác cao hơn tỷ lệ 6, 4 phần trăm.

Chi phí tài sản

Ngoài việc biết được khoản nợ mà bạn sẽ phải chịu khi mua bất động sản, bạn cũng cần biết các chi phí liên quan đến vận hành và bảo trì tài sản. Điều này có thể khó xác định hơn trừ khi hồ sơ về các chi phí này đã được ghi lại cẩn thận. Rất có thể là thông tin này sẽ không phải lúc nào cũng có sẵn, vì vậy tìm kiếm một nhà môi giới có kinh nghiệm đáng kể bán bất động sản trong cùng khu vực có thể là lựa chọn tốt nhất của bạn để có được cảm nhận chính xác hơn về tỷ lệ vốn hóa.

xác minh

Cách tốt nhất để có được bức tranh chính xác nhất về tỷ lệ vốn hóa vốn chủ sở hữu là xác minh cả thu nhập và chi phí cho tài sản bạn đang mua. Thu nhập nói chung là dễ dàng, vì người bán tài sản sẽ muốn chào hàng như một điểm bán. Các chi phí sẽ khó khăn hơn để có được xác minh và bạn có thể phải nhấn lâu và khó khăn để chủ sở hữu tài sản ho ra những điều này. Bạn càng làm nhiều, bạn càng có khả năng tốt hơn khi xác định tiềm năng thu nhập thực tế của tài sản.