Phương pháp giá trị vốn hóa

Cả tỷ lệ nhà bị tịch thu cao và sự khan hiếm của người thuê nhà có thể buộc chủ sở hữu tài sản cho thuê phải bán tài sản của mình khi thua lỗ hoặc cho phép nó đi vào quy trình tịch thu nhà. Trong một số trường hợp, một sự trượt dốc bất ngờ trong thị trường bất động sản là đổ lỗi cho sự bất hạnh về tài sản cho thuê của chủ sở hữu. Trong các trường hợp khác, việc chủ sở hữu tài sản không đạt được lợi tức mong muốn từ khoản đầu tư của mình là do anh ta không phân tích hiệu suất lịch sử và có thể xảy ra của tài sản tạo thu nhập theo thời gian bằng phương pháp giá trị vốn hóa.

Mục đích

Một nhà đầu tư bất động sản đòi hỏi khả năng đo lường định lượng hiệu suất của một tài sản tạo thu nhập tại một thời điểm cụ thể và trong một khoảng thời gian cụ thể. Các phép đo hiệu suất tĩnh đánh giá hiệu suất của một tài sản trong một khoảng thời gian, chẳng hạn như một tháng hoặc một năm hoặc trong một thời điểm cụ thể. Đổi lại, phương pháp giá trị vốn hóa xác định hiệu suất của một tài sản trong một chuỗi khoảng thời gian bằng cách xác định giá trị ròng, về tiền, dòng thu nhập hoặc lợi ích khác được tạo ra bởi tài sản. Việc chuyển đổi dòng thu nhập thành giá trị hiện tại của tài sản được gọi là vốn hóa.

Học thuyết

Nguyên tắc của phương pháp giá trị vốn hóa là giá trị của một tài sản tạo thu nhập được phản ánh trong giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai có được từ tài sản kể từ ngày định giá cụ thể. Viết hoa là quá trình chuyển đổi dòng thu nhập của một tài sản thành một giá trị duy nhất, đó là vốn mà một nhà đầu tư thận trọng sẽ trả cho tài sản. Giá trị này bằng với thu nhập ròng dự báo trong khoảng thời gian được chỉ định. Nhà đầu tư chuyển đổi thu nhập ròng này thành tỷ suất lợi nhuận của một tài sản, được so sánh với các tài sản tạo thu nhập khác để xác định khoản đầu tư tối ưu.

phương pháp

Nhà đầu tư phải ước tính thu nhập hoạt động ròng của tài sản trên cơ sở dữ liệu thị trường hiện có liên quan đến tài sản được đề cập và của các tài sản tương tự. Nhà đầu tư sau đó dựa vào cuộn tiền thuê của tài sản để ước tính tổng thu nhập của tài sản. Mất thu nhập dự kiến ​​sau đó được tính toán, phản ánh các vị trí tuyển dụng tài sản có thể xảy ra và các hành động thu nợ dựa trên cung và cầu tài sản trong thị trường cụ thể và lịch sử chiếm dụng của tài sản. Mất thu nhập có thể xảy ra được trừ vào thu nhập tiềm năng để có được tổng thu nhập dự kiến. Chi phí hoạt động dự kiến ​​của tài sản, xuất phát từ lịch sử hoạt động của nó, sau đó được trừ vào tổng thu nhập ước tính để xác định thu nhập hoạt động ròng.

Phép tính

Ví dụ, để phân tích một tài sản tạo thu nhập bằng phương pháp giá trị vốn hóa, một nhà đầu tư giả định tỷ lệ hoàn vốn vốn hàng năm là 8% là chấp nhận được. Sau khi xem xét doanh thu và chi phí của tài sản như được ghi trong hai năm của báo cáo thu nhập, nhà đầu tư xác định rằng thu nhập hoạt động ròng hàng năm của tài sản là 10.000 đô la. Để tính giá trị hiện tại của tài sản, nhà đầu tư chia thu nhập hoạt động 10.000 đô la cho tỷ lệ vốn hóa là 8% cho giá trị hiện tại hoặc giá trị vốn hóa là 125.000 đô la, kể từ 10.000 đô la / 0, 08 = 125.000 đô la. Đây là số tiền mà nhà đầu tư sẽ sẵn sàng trả cho tài sản tại thời điểm cụ thể đó.